Planeconomie

Vanaf het prilste begin van de planfase tot en met de realisatie– en uitvoeringsfase van bestemmingsplannen kan Adviesbureau Torbijn² optreden als planeconomisch adviseur en financieel–economisch planbegeleider. We maken gebruik van een grondexploitatierekenmodel dat gekoppeld is aan het GIS–programma, zodat de financiële consequenties van wijzigingen in het stedenbouwkundige programma en –plan snel doorgerekend kunnen worden.
We doen dat met name voor:

Bij stadsvernieuwingsplannen en herstructureringen wordt meestal een gebiedsexploitatie gemaakt. Daaronder verstaan we een financieel-economische integratie van een vastgoedexploitatie en een grondexploitatie. De toe te rekenen grondwaarde wordt hierbij meestal ingebracht op basis van een residuele grondwaardeberekening. Daarbij maken we voor huurwoningen ook bedrijfswaardeberekeningen. Voor het steeds nijpender wordende parkeerprobleem dragen we bij onze adviezen over gebiedsexploitatie oplossingen aan.

Vaak hebben private partijen grondposities in te ontwikkelen locaties. In de nieuwe Wro/Gew zijn regels vastgelegd over de samenwerking tussen gemeenten en private partijen en het kostenverhaal door de gemeente. Ons bureau heeft ervaring met het optreden als financieel-economisch adviseur en planbegeleider van zulke samenwerkingsvormen, zowel in de anterieure als posterieure fase.

Onze opdrachtgevers kunnen zijn: gemeenten, woningbouwcorporaties en private partijen, zoals projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Vaak werken we in teamverband nauw samen met stedenbouwkundigen, planologen, civieltechnische- en landschapsadviseurs.

Behalve het geven van projectgerichte adviezen kan ons bureau ook optreden als adviseur van een grondbedrijf. Hierbij geven we bijvoorbeeld advies over de prioritering van de portefeuille en het te voeren beleid, vast te leggen in een Nota grondbeleid.

Meer over onze producten:
• voor gemeenten
Opstellen Nota Grondbeleid
Als er in de gemeente nog geen Nota Grondbeleid aanwezig is, begint Adviesbureau Torbijn² met een inventarisatie van het te voeren grondbeleid, de uitgangspunten en de doelstellingen. Dit gebeurt in overleg met de betrokken bestuurders en medewerkers. Daarna worden alle ontwikkelingsprojecten geïnventariseerd. Aan de hand hiervan schrijven we een concept nota, die met de betrokkenen wordt besproken. Dan volgt de definitieve versie die we samen met de betrokken medewerkers presenteren aan het bestuur en de raad.
De Nota bestaat uit een algemeen deel en een project beschrijvend deel. Dit tweede deel is bedoeld om jaarlijks aan te passen in het kader van de wettelijke verplichtingen volgens het Besluit Begroting en Verantwoording.
Aanpassen Nota Grondbeleid aan nieuwe Wro/Gew
De aanwezige Nota grondbeleid moet worden aangepast aan de nieuwe Wro/Gew. Met de betrokken bestuurders en medewerkers overleggen we of volstaan kan worden met alleen een aanpassing aan de nieuwe wet, of dat tegelijk het in de nota beschreven beleid wordt heroverwogen en bijgesteld. Ook worden de ontwikkelingsprojecten geactualiseerd. Hierna volgt een concept nota, die we met de betrokkenen bespreken. De definitieve versie presenteren we samen met de betrokken medewerkers aan het bestuur en de raad.
De Nota bestaat uit een algemeen deel en een project beschrijvend deel. Dit tweede deel is bedoeld om jaarlijks aan te passen in het kader van de wettelijke verplichtingen volgens het Besluit Begroting en Verantwoording.
Advisering inzake intrekken bestaande exploitatieverordening en eventueel daaraan gekoppelde aangevulde bekostigingsbesluiten
De Handreiking Grondexploitatiewet adviseert om de bestaande exploitatieverordening in te trekken om verwarringen te voorkomen. Om die reden wordt ook geadviseerd om de aan de exploitatieverordening gekoppelde aangevulde bekostigingsbesluiten in te trekken. Wij kunnen dit proces voor u in gang zetten door een advies met toelichting te schrijven voor burgemeester en wethouders met daaraan gehecht een concept besluit voor de raad. Hiervoor inventariseren wij met de betrokken medewerkers de aanwezige aangevulde bekostigingsbesluiten die dan moeten worden ingetrokken.
Schrijven Nota Bovenwijkse voorzieningen en maken van de berekeningen voor de bijdragen/afdrachten van de diverse plangebieden/locaties
In een exploitatieplan mogen Bovenwijkse voorzieningen worden opgenomen. Ze zijn als zodanig opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. Tegen de berekeningen van het kostenverhaal kan bezwaar en beroep worden aangetekend en bovendien moet bij de eindafrekening worden aangetoond dat de kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt. Om problemen met de hoogte van de bedragen voor Bovenwijkse voorzieningen te voorkomen wordt geadviseerd om in een Nota bovenwijks alle projecten te specificeren en aan de hand van kostenberekeningen de totale kosten te verdelen volgens profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, zoals in de Wro/Gew wordt vereist.
Adviesbureau Torbijn² kan samen met u de benodigde inventarisatie maken van de bovenwijkse projecten en de locaties waarover de kosten moeten worden verdeeld. Ook kan ze de benodigde berekeningen en kostenverdeling naar de betreffende locaties verzorgen.
Opstellen financieel/economische haalbaarheidsstudies en grondexploitatieberekeningen voor ontwikkelingslocaties
• zowel voor uitleggebieden als voor inbreidingsgebieden en herstructureringen
• voor woningbouw, bedrijven, kantoren of andere functies
• voor gebiedsexploitaties, waarbij veel functies en partijen zijn betrokken
Ons bureau kan ook de, in het kader van de wettelijke verplichtingen volgens het Besluit Begroting en Verantwoording, jaarlijks benodigde herberekeningen voor de grondexploitaties van de gemeente verzorgen.
Bij het opstellen van de studies en berekeningen werken wij in teamverband met de opdrachtgever en het projectteam. Wij zoeken daarbij telkens naar een optimaal resultaat voor het te ontwikkelen gebied. We werken daarbij interactief samen met de stedenbouwkundige.
Opstellen financieel/economische haalbaarheidsstudies voor ontwikkelingsgebieden buitengebied, waarvoor structuurvisies nodig zijn
Het hebben van een structuurvisie is in de Wro verplicht gesteld om een bijdrage te kunnen vragen bij het sluiten van overeenkomsten in de anterieure fase bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan.
Adviesbureau Torbijn² kan hiervoor de berekeningen maken en een voorstel doen voor de eventueel te vragen bijdragen aan private partijen van ontwikkelingslocaties.
Opstellen exploitatieplan en maken kostenverhaalberekeningen
De Wro/Gew stelt het maken en gelijktijdig met het bestemmingsplan laten vaststellen van een exploitatieplan verplicht indien niet met alle ontwikkelende partijen in de anterieure fase een overeenkomst kan worden gesloten.
Adviesbureau Torbijn² kan de planeconomische berekeningen maken voor het exploitatieplan. Indien aanwezig maken wij hierbij gebruik van de reeds opgestelde kostenramingen, haalbaarheidsstudies en grondexploitatieberekeningen. Bij het ontbreken hiervan maken wij die berekeningen zelf.
Bij een exploitatieplan hoort een kostenverhaalberekening, waarin wordt berekend hoe groot de bijdrage moet zijn voor de private partijen die in het plan een ontwikkelende rol hebben. Ook deze berekeningen kunnen wij verzorgen.
Een belangrijk aspect vormen de inbrengwaarden van de diverse eigendommen. Wij kunnen u adviseren hoe daarmee om te gaan om te voorkomen dat daartegen bezwaar en beroep wordt aangetekend. Bij de berekening van het kostenverhaal berekenen wij ook de financiële uitkomst voor de gemeente op basis van de contante waarde bij de start van de exploitatie.
Vanzelfsprekend werken wij hierbij in nauw samen met de stedenbouwkundige en de projectleiders van de gemeente.

sluiten

• voor projectontwikkelaars en zelf ontwikkelende woningbouwcorporaties
Opstellen financieel/economische haalbaarheidsstudies en grondexploitatieberekeningen voor ontwikkelingslocaties, zowel voor uitleggebieden als voor inbreidingsgebieden/herstructureringen. Dat kan zijn voor woningbouw, bedrijven, kantoren of andere functies.
In het stadium waarin de gronden in een toekomstige ontwikkelingslocatie nog verworven moeten worden, kunnen we residueel berekenen wat maximaal voor de grond, met opstallen, geboden kan worden om nog een rendabele ontwikkeling te kunnen realiseren. We doen dat in teamverband met uw ontwikkelaar en stedenbouwkundige.
In het stadium waarin u al partij bent in een ontwikkelingslocatie, kunnen we voor u de grondexploitatieberekeningen met kwaliteitsomschrijvingen voor de infrastructuur maken en optreden als uw grondexploitatiedeskundige bij de onderhandelingen met de gemeente over de te sluiten anterieure overeenkomst. Wij doen dat in teamverband met het projectteam dat door u is ingesteld.
Om in de anterieure fase de onderhandelingsstrategie te kunnen bepalen kunnen wij voor u een exploitatieopzet maken voor een exploitatieplan. Hieruit blijkt dan wat uw kostenverhaal zou kunnen worden ingeval er een exploitatieplan door de gemeente wordt vastgesteld. Daarbij kunnen we aangeven op welke wijze deze bijdrage voor u kan worden geoptimaliseerd.
Beoordelen/toetsen van door de gemeente vastgestelde exploitatieplannen en van de door de ontwikkelaar te betalen exploitatiebijdrage
Wij kunnen beoordelen of de kosten- en opbrengstramingen marktconform zijn en of de afdrachten voor bovenwijkse voorzieningen voldoen aan het gestelde in de Wro/Gew.
Ook kunnen we beoordelen of er een juiste vaststelling van de inbrengwaarden heeft plaatsgevonden.
Begeleiden van de grondexploitatie tijdens de planontwikkeling en de uitvoering van het plan.
Opstellen deelbudgetten en bewaken daarvan door toetsen van deelplannen.
Jaarlijks herberekenen en zonodig bijstellen van de grondexploitatie met een verschillenanalyse ten behoeve van de jaarrekening. Indien gewenst kunnen wij ook halfjaarlijks managementrapportages verzorgen waarin de stand van het resultaat van de grondexploitatie wordt gerapporteerd. Wij doen dat in samenwerking met uw projectontwikkelaar en projectleider uitvoering. Onze grondexploitatie stemmen wij af met uw financiële administratie.

sluiten